[경매 강의 요약] (7) 우선변제권

 

임차인의 3가지 권리

임차인에게는 세가지 권리가 있습니다.

첫번째는 대항력 입니다.

두번째는 우선변제권 입니다.

세번째는 배당요구 입니다.

 

지난번에 알아본 대항력에서의 포인트는 말소기준권리보다 전입이 먼저 되어야 한다는 것이었습니다.

 

우선변제권

우선변제권이란 다른 늦게 들어온 채권자들에 비해,

임차인이 먼저 배당을 받을 권리를 말합니다.

지금까지 경매를 하면 채권자들 중에서 누가 배당을 받을 수 있고

누구는 배당을 받을수 없는지에 대해서 이야기하는 중입니다.

 

주택임대차보호법 3조의 2항에 우선변제권에 대한 내용이 나와있습니다.

확정일자를 갖춘 임차인은 배당을 받을 권리가 있습니다.

반대로 확정일자가 없다면 배당을 받지 못합니다.

확정일자는 동사무소에서 도장 형식으로 찍어줍니다.

(2024년 현재는 전산화가 되어있습니다.)

경매에 나온 물건이 낙찰되면 대금 중에서 날짜 순서대로 배당을 받을 권리가 있습니다.

전입신고가 선순위냐 후순위냐를 결정하는 권리라면,

확정일자는 배당을 받는지 못받는지를 결정하는 권리입니다.

확정일자가 있더라도 전입신고가 되어있지 않으면 배당을 받지 못합니다.

따라서 전입신고가 확정일자보다 선행되어야 합니다.

 

사례

• 대출A 근저당 1억
• 임차보증금 1억
• 추가 대출B 근저당 5천
• 낙찰자 1.5억에 낙찰

위 과정이 날짜 순서대로 이루어졌다고 가정해보겠습니다.

임차인에게 확정일자가 없으면 나머지 채권자인 대출A와 대출B만 배당금을 나눠가지게 됩니다.

임차인이 마지막 근저당인 대출B보다 전입 날짜가 빠르더라도 받지 못합니다.

만약 임차인이 확정일자를 받았다면, 낙찰금 1.5억 중에 1억은 대출A가 회수하고,

확정일자가 있으니 5천은 임차인이 받게 되고 마지막 대출B는 배당을 못받습니다.

5천밖에 회수하지 못하고 5천은 받지 못했지만, 여기서 5천이라도 회수했다는 것에 집중해야 합니다.

확정일자가 없다면 그마저도 회수하지 못하게 됩니다.

 

만약 어쩔수 없이 대출이 있는 집을 들어가게 되더라도,

대출과 임차보증금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘지 않아야 안전합니다.

임대차 계약을 할때 이 점을 주의해야겠습니다.

 

배당요구

우선변제권에 이어 임차인에게 또 하나 요구되는 것이 있습니다.

바로 배당요구를 해야한다는 점입니다.

경매에 넘어간 물건에 거주하는 임차인은 법원에 임차보증금이 얼마가 있느냐를 알려줘야할 의무가 있습니다.

임차인은 일반적으로 등기부등본에 기재되지 않습니다.

오로지 계약서에만 존재할 뿐입니다.

따라서 법원에 배당요구를 해야만 경매 물건의 배당표에 들어가게 됩니다.

 

이 배당 요구는 경매 사건에 기재된 배당종기일 전까지 마쳐야 합니다.

요구 서류와 계약서를 꼭 갖춰서 요구해야 합니다.

이때 서류는 전입신고, 확정일자, 그리고 보증금을 모두 포함해야 합니다.

요구를 하지 않게 되면 법원은 임차인이 이미 보증금을 회수했다고 판단하여 배당을 하지 않습니다.

 

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이 글은 설마 안정일님의 2015년 강의를 기반으로 요약된 포스팅입니다.

https://www.youtube.com/watch?v=kNb9qbozy4A&list=PL4ROyJhjz7bX_KnXBwbby3MiZNNyAHb05&index=28&pp=iAQB