금융덕후

쿠버네티스 개념 정리 - (2) 리소스 관리

_금융덕후_ — Wed, 27 Aug 2025 19:30:27 +0900

네임스페이스

네임스페이스 개념

리소스를 논리적으로 구분하는 장벽
파드, 레플리카셋, 디플로이먼트, 서비스 등의 리소스들이 묶여있는 가상 공간
논리적으로 격리된 것, 물리적으로 격리된 것은 아님
kubectl get namespace / kubectl get ns 로 접근
기본적으로 default, kube-node-lease, kube-public, kube-system 존재
kubectl 명령어는 기본적으로 default 사용
kube-system에는 클러스터 구성에 필수적인 컴포넌트와 설정값 존재
ns 자원 사용량 제한 (ResourceQuota), 항상 사이드카 붙이기 (애드미션 컨트롤러)

네임스페이스 사용

kind: Namespace 오브젝트로 적용 후, 각 리소스에 metadata.namespace 로 적용
네임스페이스에 속하지 않은 오브젝트도 있음

apiVersion: v1
kind: Namespace
…

## 컨피그맵
### 컨피그맵 사용법
- 컨피그맵은 노출되어도 되는 설정값을 앱으로 전달
- 설정값을 담아 저장하는 오브젝트, 네임스페이스별로 존재하여 소속됨
- yml로 생성하거나, kubectl create configmap을 통해도 가능

### 컨피그맵을 전달하는 방법
- 컨테이너의 환경변수로 사용
- 파드 내부의 파일로 마운트해 사용

## 시크릿
- ssh 키, 비번 등 민감 정보를 저장하기 위한 용도
- 기본적인 사용 방식은 컨피그맵과 동일
- 보통은 인코딩(base64) 혹은 암호화를 적용
- kubectl apply를 통해 컨피그맵이나 시크릿 업데이트도 가능

쿠버네티스 개념 정리 - (1) 오브젝트

_금융덕후_ — Sat, 23 Aug 2025 07:00:25 +0900

파드 (Pod)

파드의 정의

애플리케이션을 배포하기 위한 기본 단위
1개 이상의 컨테이너로 구성된 컨테이너 집합

파드와 컨테이너

파드는 여러 컨테이너 소유 가능
파드 내 컨테이너들은 네트워크와 같은 리눅스 네임스페이스를 공유
파드는 여러 리눅스 네임스페이스를 공유하는 컨테이너를 추상화된 집합으로 사용하기 위함
사이드카 컨테이너: 부가적인 기능을 하는 컨테이너

레플리카셋 (ReplicaSet)

일정 개수의 파드를 유지하는 컨트롤러

레플리카셋의 역할

정해진 수의 동일한 파드가 항상 실행되도록 관리
파드를 사용할 수 없다면 다른 노드에서 파드 재생성
장애 발생, 접근 불가시 특정 갯수의 파드를 유지하도록 관리하는 기능

동작 원리

파드와 레플리카셋은 라벨설렉터를 통해 느슨한 연결을 유지하고, 연결되지는 않음
라벨은 생성 후 적용해도 기 생성된 파드에 레플리카셋 적용 가능

apiVersion: apps/v1
kind: ReplicaSet # 레플리카셋 정의
…
spec:
    replicas: 3
    selector:
        matchLabels:
            app: my-pods-label # 레플리카셋의 레이블 정의
    template:
        metadata:
            name: my-pod
            label:
                app: my-pods-label # 파드에 레이블 적용
…

디플로이먼트 (Deployment)

레플리카셋, 파드의 배포를 관리

디플로이먼트의 역할

현실 운영에서는 레플리카셋 보다는 디플로이먼트를 사용
디플로이먼트는 레플리카셋의 상위 오브젝트, 디플로이먼트 생성시 레플리카셋도 함께 생성
디플로이먼트 → 레플리카셋 → 파드s를 생성/삭제 하는 구조

apiVersion: apps/v1
kind: Deployment # 디플로이먼트 정의
metadata:
    name: my-deployment
spec:
    replicas: 3
    selector:
        matchLabels:
            app: my-app # 레플리카셋과 동일한 레이블 정의
...

디플로이먼트를 사용하는 이유

컨테이너 앱을 배포하고 관리하는 역할
리비전을 통한 롤백, 롤링 업데이트 등의 기능을 지원

서비스 (Service)

컨테이너 서비스 노출시 주의점

파드의 IP는 영속적이지 않아 항상 변할 수 있음
여러 디플로이먼트를 하나의 앱으로 연동하려면 Discovery 방법이 필요

서비스의 역할

파드를 연결하고 외부에 노출
파드에 접근하기 위한 규칙을 정의
여러개의 파드에 쉽게 접근할 수 있도록 고유한 도메인 이름을 부여
여러개의 파드에 접근시 로드밸런싱을 수행
로드밸런서, 클러스터 노드의 포트 등을 통해 파드를 외부로 노출

서비스의 종류

ClusterIP 타입
- 외부에 파드를 노출하지 않고, 쿠버네티스 내부에서만 파드에 접근할때 사용
NodePort 타입
- 클러스터의 모든 노드에 동일한 포트를 개방
- 외부에서 접근 가능하며, 포트는 랜덤배정 하거나 선택도 가능
LoadBalancer 타입
- 로드밸런서를 동적으로 프로비저닝해 파드에 연결
- 외부에서 접근 가능하며, 일반적으로 AWS 등의 클라우드에서 활용
ExternalName 타입
- 외부 시스템과 연동할때 사용
- 서비스가 외부 도메인을 가리키도록 설정 가능

apiVersion: apps/v1
kind: Service
metadata:
    name: host-nodeport
spec:
    ports: # 포트로 서비스 노출
        - name: web-port
          port: 8080
          targetPort: 80
    selector:
        app: webserver
    type: NodePort # 서비스 종류

[KB/경기남부] 11월 1주차 부동산 주간 통계

_금융덕후_ — Mon, 11 Nov 2024 12:00:21 +0900

안녕하세요 금융덕후입니다.

11월 1주차 부동산 경기남부 아파트 주간 통계를 전달드리겠습니다.

이번 주 KB 부동산 통계는 10/28일 부터 11/4일까지 입니다.

자료는 KB 주간시계열을 바탕으로 만들어 졌습니다.

서울 위주의 수도권을 주로 분석하기 때문에, 서울과 너무 멀리 떨어진 오산시, 안성시, 평택시, 이천시는 개별 분석에서 제외하였지만, 경기도 전체 통계치에는 포함되어 있습니다.

10월 4주차 경기남부 통계가 궁금하시다면 아래 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.

https://jyoondev.tistory.com/225

[KB/경기남부] 10월 4주차 부동산 주간 통계

안녕하세요 금융덕후입니다.10월 4주차 부동산 경기남부 아파트 주간 통계를 전달드리겠습니다.이번 주 KB 부동산 통계는 10/22일 부터 10/28일까지 입니다.자료는 KB 주간시계열을 바탕으로 만들어

jyoondev.tistory.com

부동산 가격 변동율 그래프

2024년 10월 3주까지 경기남부 아파트는 전세는 강하게 상승중이며, 매매는 회복을 끝내고 약간의 상승중인 상황입니다.

매매가는 6월 하락을 멈추고 7월부터 회복세로 전환하였습니다.

전세가는 3개 분기 내내 상승중이며 지금도 강하게 상승하며, 서울과는 다른 양상을 보여주고 있습니다.

특히 전세가의 경우 조금 더 상승폭을 키우는 중입니다.

임대차3법(2+2)이 도입되고 전세사이클이 4년으로 바뀌었기 때문에, 4년의 가격 변동율을 살펴보는 것이 중요합니다.

전세와 매매 모두 22년 7월을 기점으로 하락하였고, 매매가는 아직 회복을 많이 못한 상황이지만 전세가는 절반정도 회복한 상황입니다.

경기남부 변동율 지도

10월 2주차 경기남부는 지역별로 많이 다른 시황이 펼쳐졌습니다.

매매가는 0.02로 0.02이었던 지난주 대비 동일한 상승폭을 보였고, 전세가 역시 0.12로 0.12이었던 지난주 대비 동일한 상승폭을 보였습니다.

과천시가 지속해서 매매가 상승세를 키우는 상황입니다.

수원시 전체의 전세가가 가파르게 상승하는 중이며, 하남시의 전세가 상승세도 강한 모습입니다.

부동산 가격 변동율 통계 상위/하위

이번주 경기남부 매매가는 전체적으로 상승중이거나 강보합 상태입니다.

과천시가 지난주에 이어 0.7 상승으로 가장 뜨거웠고, 그 다음으로 하남시가 0.11으로 강하게 상승하고 있습니다.

전세가는 전반적으로 상승세를 키우는 상황입니다.

김포시가 0.35 상승으로 지난주에 이은 강한 상승을 보여주었고, 하남시가 0.32 상승하며 그 뒤를 이었습니다.

이번주 경기남부 매매가는 몇몇 지역이 하락세를 보였습니다.

안양시 만안구가 -0.09의 하락세를 보였고, 광주시가 -0.05의 하락을 보였습니다.

이번주 전세가도 몇몇 지역의 하락이 보였습니다.

용인 처인구가 -0.07로 입주로 인한 하락세를 지속적으로 보이는 중이고, 안양시 만안구가 매매가에 이어 전세가도 -0.05의 하락을 보였습니다.

마치며...

부동산시장 분석과 투자 인사이트에 도움이 되시길 바랍니다.

[KB/서울] 11월 1주차 부동산 주간 통계

_금융덕후_ — Sun, 10 Nov 2024 14:01:09 +0900

안녕하세요 금융덕후입니다.

11월 1주차 부동산 통계를 전달드리겠습니다.

이번 주 KB 부동산 통계는 10/22일 부터 10/28일까지 입니다.

자료는 KB 주간시계열을 바탕으로 만들어 졌습니다.

10월 4주차 통계가 궁금하시다면 아래 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.

https://jyoondev.tistory.com/224

[KB/서울] 10월 4주차 부동산 주간 통계

안녕하세요 금융덕후입니다.10월 4주차 부동산 통계를 전달드리겠습니다.이번 주 KB 부동산 통계는 10/22일 부터 10/28일까지 입니다.자료는 KB 주간시계열을 바탕으로 만들어 졌습니다.10월 3주차

jyoondev.tistory.com

부동산 가격 변동율 그래프

2024년 10월 3주차까지 서울 아파트는 매매와 전세 모두 강하게 상승하는 중입니다.

전세는 3개 분기 내내 상승중이며, 매매가는 5월에서 6월부터 상승하는 중입니다.

매매가는 9월부터 약간 상승세가 둔화되는 중입니다.

임대차3법(2+2)이 도입되고 전세사이클이 4년으로 바뀌었기 때문에, 4년의 가격 변동율을 살펴보는 것이 중요합니다.

전세와 매매 모두 22년 7월을 기점으로 하락하였고, 전세와 매매 모두 고점 대비 절반가량을 정도를 회복한 상황입니다.

서울 변동율 지도

10월 4주차 서울은 0.09 상승하였는데, 이번주는 약간 상승폭을 낮춰 0.07 상승중입니다.

몇주째 종로구의 전세가가 무섭게 상승하는 중이며, 지속적으로 서쪽 지역들의 전세가 상승이 가팔라지고 있습니다.

부동산 가격 변동율 통계 상위/하위

이번주 매매가는 가격 상위 지역들을 중심으로 상승세를 키워가는 시황입니다.

광진구가 0.16 상승으로 가장 뜨거웠고, 용산구가 0.15 상승하며 그 뒤를 이었습니다.

구로구가 0.22로 갑작스럽게 강한 상승을 보여주었고, 강북구가 지난주에 이어 0.2 상승하며 그 뒤를 이었습니다.

이번주에는 매매가가 하락하는 구는 있었습니다.

관악구의 매매가는 0.01 하락으로 보합세를 보였고, 은평구가 0.01 이하로 상승하며 보합세를 보였습니다.

전세가가 하락하는 구는 없었습니다.

중구와 동작구가 각각 0.01, 0.02의 상승을 보였습니다.

강남 강북 비교

강남과 강북 아파트의 4년간 변동율을 비교해보겠습니다.

22년 하락시점 전까지는 강북의 아파트의 상승이 더 높았지만, 이번 24년 상승기에는 강남의 아파트가 먼저 상승하는 중입니다.

강남과 강북의 상승세의 차이가 점점 더 벌어지는 중입니다.

마치며...

내일은 이어서 경기남부의 가격 변동율을 올려드리겠습니다.

앞으로도 부동산시장 분석과 투자 인사이트에 도움이 되시길 바랍니다.

[직장인의 저축] 수익률 높이기 2 - 단기채권

_금융덕후_ — Wed, 6 Nov 2024 12:00:21 +0900

저축의 수익률 높이기

안녕하세요, 금융덕후입니다.

저축의 수익률을 높이는 2번째 방법을 알아보겠습니다.

목표한 종잣돈 3천만원까지 빠르게 도달하기 위해서는 1원의 수익도 소중합니다.

하지만 앞으로 알아볼 수익률을 높이는 방법들은, 예금에 비해서 안전성은 약간 떨어질수도 있다는 부분 참고 부탁드리겠습니다.

100% 안전하면서 수익률도 높은 상품은 없습니다.

따라서 우리는 종잣돈을 만들때까지 저위험으로 더 많은 수익을 만드려는 노력을 해야합니다.

지난 포스팅에서는 선납이연으로 예적금 수익률을 높이는 방법을 알아보았습니다.

예적금은 리스크가 없고 간단하다는 장점이 있지만, 이자를 받기까지 시간이 오래 걸리고 수익률이 낮다는 단점이 있습니다.

또한 선납이연을 허용해주는 은행을 찾아야하며, 만기까지 신경쓰며 자금을 관리해주어야 합니다.

이러한 단점을 보완하기 위해 리스크는 조금 더 있지만, 더 간편하고 수익률 높은 방법인 단기채권에 대해서 알아보겠습니다.

채권이란?

채권의 사전적 의미입니다.

네이버 사전

채권이란 쉽게 말해 빌려준 돈을 유동화 시켜 거래가 가능하게 만든 자산 입니다.

예를 들어 은행에서 1000만원을 5%의 이자율로 빌렸다면, 은행은 이 1000만원을 가지고 이자를 받을수도 있지만, 1000만원의 채권을 다른 은행에 990만원으로 팔수도 있습니다.

채권에는 채권자와 채무자가 존재합니다.

채권자란 돈을 빌려준사람, 채무자란 돈을 빌린사람을 의미합니다.

당연히 채권을 사고 팔면 채무관계는 동일하게 이전됩니다.

개인이 투자할수 있는 채권은 대부분 국가에서 발행한 국채이거나 회사에서 발행한 회사채 입니다.

당연히 한 국가가 하나의 기업보다는 파산할 확률이 낮기 때문에 더 안전합니다.

하지만 안전하기 때문에 이자율(수익률)도 대개의 경우 더 낮습니다.

단기 채권으로 수익률 높이기

그렇다면 왜 단기 채권에 집중해야 할까요?

만기가 10년짜리인 대출보다는 만기가 1년짜리인 대출이 리스크가 적기 때문입니다.

친구에게 돈을 빌려준다고 가정해봅시다.

1개월 빌려주는 것과 12개월 빌려주는것 중 어느것이 더 마음이 편할까요?

당연히 1개월만 빌려주는것이 마음도 편하고 돈을 떼일 가능성도 적습니다.

같은 이치로 5년이나 10년짜리 채권보다는 1년이나 6개월짜리 채권이 더 안전하겠죠.

실제로 1년짜리 단기채권은 기준금리와 거의 유사한 수익률을 보이는 경우가 많습니다.

기준금리와 유사한 수익률은 당연히 시중은행의 예적금보다는 이자율이 높습니다.

시중은행의 예금 수익률입니다.

네이버 예금 검색

여기서는 빨간색의 이자율 보다는, 기본 이자율에 집중하시기를 바랍니다.

대개의 경우 충족하기 어려운 우대조건이 있기 때문입니다.

위 적금들의 기본 이자율은 3.5%의 기준금리보다 못미칩니다.

이 때문에 우리는 조금 더 수익률이 높은 투자수단을 찾아야 합니다.

수익률을 높이기 위한 단기채권 투자법

개인이 채권에 접근하는 가장 쉬운 방법은 ETF에 투자하는 것입니다.

채권 ETF의 종류는 워낙 많지만, 오늘은 두가지 ETF를 소개하겠습니다.

단기 국고채 ETF

Kodex 단기채권은 삼성자산운용에서 구성한 1년 미만의 단기 국고채와 통안채를 기반으로한 ETF입니다.

국고채는 국가에서 발행한 채권을 의미하고, 통안채는 한국은행이 발행한 채권입니다.

대한민국이 망하지 않는한 만기 지급되는 채권이라는 의미입니다.

사실상 만기가 거의 도래한 국채이기 때문에 기준금리와 유사하다는 특징이 있습니다.

그리고 매일의 이자가 복리로 ETF에 더해진다는 장점이 있습니다.

CD금리 ETF

Kodex CD금리 액티브는 삼성자산운용에서 구성한 CD금리 기반의 ETF입니다.

CD금리란 시중은행이 자금을 조달하기위한 금리입니다.

따라서 기준금리보다는 약간 높게 책정된다는점이 특징입니다.

그리고 매일의 이자가 복리로 ETF에 더해진다는 장점이 있습니다.

수익률 높이기에 따른 단기채권의 리스크

당연하게도 채권은 투자상품입니다.

예적금에는 5천만원까지 예금자보호가 존재하기 때문에 은행이 망하더라도 5천만원까지는 보증이 가능합니다.

하지만 채권은 채무자가 망해서 돈을 갚을수 없다면 원금을 회수가 불가능하게 됩니다.

그러나 실질적으로는 나라 혹은 5대은행이 어려워질수는 있어도 1년안에 망하기는 어렵겠죠.

따라서 단기채 ETF 투자는 사실상 거의 없는 리스크로 약간의 수익률을 높이는 방법입니다.

수익률 높이기의 효율성

종잣돈을 만들기까지는 수익률 0.1%의 효율이라도 끌어올려야 합니다.

시간과의 싸움이기 때문에 복리로 저축을 한다는 부분이 중요합니다.

요즘은 이율이 낮은 파킹통장을 제외하면 복리로 지급되는 예금은 거의 없습니다.

따라서 거의 없는 리스크를 통해 수익률을 높이는 것이 시간을 아끼는 길이 됩니다.

성공적인 종잣돈 마련을 위해 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

이 시대를 열심히 살아가는 직장인들에게,

오늘도 파이팅 입니다!

이 시대를 열심히 살아가는 직장인들에게,

오늘도 파이팅 입니다!

[직장인의 저축] 이전 포스팅 보기

[모의 입찰 결과] 11/04 성남시 상대원동 선경상대원2차아파트

_금융덕후_ — Tue, 5 Nov 2024 12:00:22 +0900

안녕하세요, 금융덕후입니다.

지난번 포스팅에서 분석해 보았던 성남시 상대원동 선경상대원2차아파트 경매 물건에 대한 모의 입찰 결과와 더불어 투자 수익률 분석을 진행해 보겠습니다.

https://jyoondev.tistory.com/219

지난 포스팅에서 살펴보았던 선경상대원2차아파트 물건의 상세 정보입니다.

대출 가능 금액 계산

KB시세의 60%, 감정가의 60%, 그리고 낙찰가의 80%

세가지 경우를 살펴보겠습니다.

KB시세 하위 평균가는 40000만원 입니다.

60%의 경우 24000만원, 70%의 경우 28000만원 입니다.

감정가는 41500만원 입니다.

60%의 경우 24900만원, 70%의 경우 29050만원 입니다.

입찰가는 35610만원 입니다.

80%의 경우 28488만원 입니다.

위 세가지 경우 중 최저 금액은?

24000만원 입니다.

투자금 산정

이번 경매 물건 투자에 필요한 금액을 정리합니다.

입찰가는 35610만원 이고, 대출가능금액은 24000만원 입니다.

필요 경비는 500만원으로 산정했습니다.

입찰에 필요한 보증금은 2905만원 입니다.

최종 잔금에 필요한 금액은 대출을 제외하고 경비를 포함하여 총 12110만원 입니다.

만약 목표 금액인 40000만원에 매도한다면,

예상 세전 수익은 3890만원으로,

수익률은 약 32.1%가 되겠습니다.

낙찰 성공 여부

낙찰가는 391,990,000원 이었습니다.

꽤 높은 가격에 받아가셨네요.

41000만원 이상으로 매도를 하시려던 것으로 보입니다.

35610만원으로는 꽤 큰 차이로 패찰하였습니다.

지금까지 성남시 상대원동 선경상대원2차아파트 건의 물건분석과 모의입찰을 진행해 보았습니다.

[경매 물건 분석] 11/04 성남시 상대원동 선경상대원2차아파트

_금융덕후_ — Mon, 4 Nov 2024 10:00:34 +0900

안녕하세요, 금융덕후입니다.

다시 경매 모의 입찰로 돌아왔습니다.

지난번 모의 입찰이 궁금하시다면 아래 링크를 참조해 주시기 바랍니다.

https://jyoondev.tistory.com/216

[경매 물건 분석] 10/28 하남시 신장동 백송한신아파트

안녕하세요, 금융덕후입니다.앞으로 경매에 실제로 입찰을 해보기 전까지 가상의 모의 입찰을 진행해보려 합니다. 실제로 물건을 분석하는 날짜와 글을 올리는 날짜가 상이한 점 참고해주세요

jyoondev.tistory.com

실제로 물건을 분석하는 날짜와 글을 올리는 날짜가 상이할수 있는 점 참고해주세요.

혹시 내용에 틀린 부분이 있다면 지적해주시면 감사히 받겠습니다.

성남시 상대원동 선경상대원2차아파트

이번에 분석해볼 물건은 성남시 상대원동에 위치한 선경상대원2차아파트 물건입니다.

감정가가 41500만원에 나왔지만, 1회 유찰되어 29050만원까지 떨어진 상황입니다.

따라서 입찰이 가능한 최저가는 27200만원이 되겠습니다.

물건의 크기는 전용면적 약 49, 공용을 포함한 19평입니다.

아파트는 2510세대의 대단지이며, 단지 전체가 19평 단일평형인 단지입니다.

선경상대원은 대단지이기 때문에 올 하반기 많은 거래가 있었습니다.

8월 이후 최저가는 1층이 3.6억, 최고가는 7월에 4.37억에 거래가 되었습니다.

글을 작성하는 10/24일 기준으로 19평의 최저 호가는 저층 기준 4억으로 보입니다.

경매가 나온 물건은 9층입니다.

최근 실거래와 함께 보아 4억~4.2억 사이로는 매도가 어렵지 않을 것으로 보입니다.

실거래가와 호가를 본다면 약 4.15억의 감정가에서 유찰은 이해가 되는 부분입니다.

최근 4.3억을 넘는 거래도 종종 있었지만, 4.15억을 최저가로 입찰하여 수익을 내기에는 조금 어려운 부분이 있어 보입니다.

상대원선경의 입지

상대원선경은 8호선 단대오거리역을 이용할수 있습니다.

다만 도보로 입구에서 18분이 걸리며, 상대원의 언덕을 고려했을때 역세권이라 부를수는 없습니다.

최근 입주한 e편한세상 금빛그랑메종 단지 뒤편에 위치하고 있고, 상대원선경 단지 뒤편으로는 성남 산업단지가 있습니다.

언덕과 노후된 아파트 연식으로 인해 좋은 주거환경이라고 할수는 없습니다.다만 대단지이며 산업단지 주변이기에 주거 수요는 꽤 있을것으로 생각됩니다.

2023 타경 50207 권리분석

해당 물건의 임차인의 권리 내역은 별도로 없습니다.

소유주가 실제 전입하여 거주중이며, 또한 거주중인 전 배우자가 임차인 없음을 진술하였습니다.

해당 물건의 권리는 근저당이 가장 먼저입니다.

말소기준권리가 근저당이므로, 이하 근저당 및 가압류는 모두 소멸됩니다.

입찰가 산정

최저가 매물이 저층 및 탑층인 것으로 보아 급매로 내놓아도 4억으로 거래는 가능해보입니다.

40000만원으로 매도할 것을 가정하고, 명도 및 기타 비용을 총 500, 3900만원 정도의 세전 수익을 남길 것으로 보고, 약 35600만원에 입찰해 보겠습니다.

약간의 랜덤 금액을 더해서 35610만원으로 결정해 보겠습니다.

해당 물건은 11/04일 경매 물건입니다.

현 모의경매 글을 작성하는 당일인 10/24일 기준의 입찰가입니다.

10/04일 경매의 결과가 나온 뒤에 모의 입찰이 성공했는지 살펴보겠습니다.

[KB/경기남부] 10월 4주차 부동산 주간 통계

_금융덕후_ — Sun, 3 Nov 2024 12:00:07 +0900

안녕하세요 금융덕후입니다.

10월 4주차 부동산 경기남부 아파트 주간 통계를 전달드리겠습니다.

이번 주 KB 부동산 통계는 10/22일 부터 10/28일까지 입니다.

자료는 KB 주간시계열을 바탕으로 만들어 졌습니다.

10월 3주차 경기남부 통계가 궁금하시다면 아래 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.

https://jyoondev.tistory.com/222

[KB/경기남부] 10월 3주차 부동산 주간 통계

안녕하세요 금융덕후입니다.10월 3주차 부동산 경기남부 아파트 주간 통계를 전달드리겠습니다.이번 주 KB 부동산 통계는 10/15일 부터 10/21일까지 입니다.자료는 KB 주간시계열을 바탕으로 만들어

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부동산 가격 변동율 그래프

2024년 10월 3주까지 경기남부 아파트는 전세는 강하게 상승중이며, 매매는 회복을 끝내고 약간의 상승중인 상황입니다.

매매가는 6월 하락을 멈추고 7월부터 회복세로 전환하였습니다.

전세가는 3개 분기 내내 상승중이며 지금도 강하게 상승하며, 서울과는 다른 양상을 보여주고 있습니다.

특히 전세가의 경우 조금 더 상승폭을 키우는 중입니다.

임대차3법(2+2)이 도입되고 전세사이클이 4년으로 바뀌었기 때문에, 4년의 가격 변동율을 살펴보는 것이 중요합니다.

전세와 매매 모두 22년 7월을 기점으로 하락하였고, 매매가는 아직 회복을 많이 못한 상황이지만 전세가는 절반정도 회복한 상황입니다.

경기남부 변동율 지도

10월 2주차 경기남부는 지역별로 많이 다른 시황이 펼쳐졌습니다.

매매가는 0.02로 0.03이었던 지난주 대비 상승폭을 축소하였고, 전세가는 0.12로 0.13이었던 지난주 대비 상승폭을 키웠습니다.

과천시는 전세 상승을 끝낸 모양세 이며, 지난주에 이어 매매가가 무섭게 상승중입니다.

수원 영통구 전세가가 상승률이 3주째 크게 상승중이며, 수원 장안구의 전세가가 지난주에 이어 강하게 상승하기 시작했습니다.

부동산 가격 변동율 통계 상위/하위

이번주 경기남부 매매가는 전체적으로 상승중이거나 강보합 상태입니다.

과천시가 지난주에 이어 0.51 상승으로 가장 뜨거웠고, 그 다음으로 하남시가 0.16으로 강하게 상승하고 있습니다.

전세가는 전반적으로 상승세를 키우는 상황입니다.

수원 영통구가 0.35 상승을 보여주었고, 김포시가 0.28 상승하며 그 뒤를 이었습니다.

이번주 경기남부 매매가는 여러 지역이 약보합세를 보였습니다.

김포시가 -0.03의 하락세를 보였고, 안산 상록구가 지난주에 이어 -0.01 이하의 하락율을 보이며 약보합세를 보였습니다.

이번주 전세가는 서울과 먼 도시들이 하락하였습니다.

안양 만안구가 -0.09의 약보합세를 보였고, 용인 처인구가 지난주에 이어 -0.06 하락하며 하락폭을 키웠습니다.

마치며...

부동산시장 분석과 투자 인사이트에 도움이 되시길 바랍니다.

[KB/서울] 10월 4주차 부동산 주간 통계

_금융덕후_ — Sat, 2 Nov 2024 12:00:40 +0900

안녕하세요 금융덕후입니다.

10월 4주차 부동산 통계를 전달드리겠습니다.

이번 주 KB 부동산 통계는 10/22일 부터 10/28일까지 입니다.

자료는 KB 주간시계열을 바탕으로 만들어 졌습니다.

10월 3주차 통계가 궁금하시다면 아래 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.

https://jyoondev.tistory.com/221

[KB/서울] 10월 3주차 부동산 주간 통계

안녕하세요 금융덕후입니다.10월 3주차 부동산 통계를 전달드리겠습니다.이번 주 KB 부동산 통계는 10/15일 부터 10/21일까지 입니다.자료는 KB 주간시계열을 바탕으로 만들어 졌습니다.10월 2주차

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부동산 가격 변동율 그래프

2024년 10월 3주차까지 서울 아파트는 매매와 전세 모두 강하게 상승하는 중입니다.

전세는 3개 분기 내내 상승중이며, 매매가는 5월에서 6월부터 상승하는 중입니다.

매매가는 9월부터 약간 상승세가 둔화되는 중입니다.

임대차3법(2+2)이 도입되고 전세사이클이 4년으로 바뀌었기 때문에, 4년의 가격 변동율을 살펴보는 것이 중요합니다.

전세와 매매 모두 22년 7월을 기점으로 하락하였고, 전세와 매매 모두 고점 대비 절반가량을 정도를 회복한 상황입니다.

서울 변동율 지도

10월 2주차 서울은 0.08 상승하였는데, 이번주는 약간 상승폭을 높여 0.09 상승중입니다.

몇주째 종로구의 전세가가 무섭게 상승하는 중이며, 서쪽 지역들의 전세가 상승이 가팔라지고 있습니다.

매매가는 강남3구를 중심으로 상급지들이 주도하고 있습니다.

부동산 가격 변동율 통계 상위/하위

이번주 매매가는 가격 상위 지역들을 중심으로 상승세를 키워가는 시황입니다.

서초구가 0.21 상승으로 가장 뜨거웠고, 동작구가 0.2 상승하며 그 뒤를 이었습니다.

전세가는 서울의 서쪽 지역들을 중심으로 상승하고 있습니다.

강서구가 0.35로 갑작스럽게 강한 상승을 보여주었고, 종로구가 지난주에 이어 0.22 상승하며 그 뒤를 이었습니다.

이번주에는 매매가가 하락하는 구는 없었습니다.

전세가는 상승했던 종로구의 매매가는 0.01 이하의 상승으로 보합세를 보였고, 구로구가 0.01 이하로 상승하며 보합세를 보였습니다.

매매가 역시 하락하는 구는 없었습니다.

중랑구와 송파구가 0.05의 상승을 보였습니다.

0.05의 상승이 낮은 상승률은 아니기 때문에 전세가가 많이 불안해지는 모양새를 보이고 있다고 보아야 합니다.

강남 강북 비교

강남과 강북 아파트의 4년간 변동율을 비교해보겠습니다.

22년 하락시점 전까지는 강북의 아파트의 상승이 더 높았지만, 이번 24년 상승기에는 강남의 아파트가 먼저 상승하는 중입니다.

강남과 강북의 상승세의 차이가 점점 더 벌어지는 중입니다.

마치며...

내일은 이어서 경기남부의 가격 변동율을 올려드리겠습니다.

앞으로도 부동산시장 분석과 투자 인사이트에 도움이 되시길 바랍니다.

[경매 강의 요약] (8) 권리분석 찾기

_금융덕후_ — Thu, 31 Oct 2024 12:00:40 +0900

안녕하세요, 금융덕후입니다.
지난 포스팅들에서는 권리분석을 하기 위해 임차인의 권리를 알아보았습니다.

이번 포스팅에서는 어떻게 임차인의 권리를 찾아 분석하는지를 정리하였습니다.

권리분석 찾는 순서

첫번째 순서는 말소기준권리를 찾는 것입니다.

먼저 날짜순으로 정렬하고 근저당권이, 저당권 혹은 가압류를 찾습니다.

두번째는 임차인을 찾는 것입니다.

임차인을 찾았다면 해당 임차인이 선순위인지 후순위인지 파악합니다.

임차인이 선순위인지 파악하려면 임차인의 전입날짜를 찾아야 합니다.

그리고 찾아낸 임차인이 위에서 알아보았던 말소기준권리보다 빠른지 늦는지 파악해야 합니다.

세번째 순서는 임차인의 배당 순위를 알아보는 것입니다.

임차인이 전입신고는 하였는지, 그리고 확정일자를 받았는지 파악합니다.

전입신고와 확정일자가 모두 있다면 배당요구를 하였는지 알아봅니다.

배당요구까지 되어있다면 임차인이 얼마를 배당받을수 있는지 파악합니다.

임차인의 배당 순위

세번째 순서인 임차인의 배당 순위를 파악하는 방법을 알아보겠습니다.

임차인의 배당 순위는 간혹 복잡한 경우가 있습니다.

3가지 케이스를 살펴보겠습니다.

첫번째는 전입신고일과 확정일자가 동일한 경우입니다.

전입신고일과 확정일자가 같은 경우는 신고된 날짜 순서대로 진행합니다.

아래 예시를 살펴보겠습니다.

10월 1일에 근저당A 1억
11월 1일에 임차인 전입 1억
11월 1일에 임차인 확정일자
12월 1일에 근저당B 1억

위 조건에서는 근저당A가 1순위, 임차인이 2순위, 근저당B가 3순위가 됩니다.

만약 낙찰자가 1억 5천에 해당 물건을 낙찰 받았다면 배당은 어떻게 이뤄질까요?

근저당A는 전액 상환이 가능하고, 임차인은 5천을 받고, 근저당B는 한푼도 받지 못합니다.

그렇다면 낙찰자가 1억에 낙찰을 받는다면 어떻게 될까요?

근저당 A가 1억을 전액 배당받아 임차인 역시 한푼도 못받게 됩니다.

두번째는 전입신고일과 확정일자가 다른 경우입니다.

전입신고가 없으면 확정일자는 배당을 받는데도 무용지물이 됩니다.

전입신고가 선결 조건이기 때문입니다.

아래 예시를 살펴보겠습니다.

10월 1일에 근저당A 1억
11월 1일에 임차인 전입 1억
12월 1일에 근저당B 1억
12월 30일에 임차인 확정일자

위 조건에서는 근저당A가 1순위, 임차인 전입 2순위, 근저당B가 3순위, 임차인 확정일자 4순위가 됩니다.

전입신고를 기준으로 하면 임차인은 2순위였는데, 확정일자가 늦는 바람에 임차인이 4순위로 밀려났습니다.

경매에서 임차인이 배당을 받는 순서는 결국 확정일자가 결정하는데요,

따라서 임차인의 배당순위는 근저당A, 근저당B에 이은 3위가 됩니다.

최종 3위는 배당을 못받을 가능성이 높아집니다.

낙찰자가 1억에 낙찰을 받던, 1억 5천에 낙찰을 받던 임차인이 배당을 받지 못하는 상황에 놓이게 됩니다.

만약 아래와 같은 케이스라면 어떻게 될까요?

11월 1일에 임차인 전입 1억
12월 1일에 근저당B 1억
12월 30일에 임차인 확정일자
임차인 배당요구 O

근저당A가 없다고 가정하고, 임차인이 전입으로 선순위는 확보 하였지만 배당순위가 밀리는 경우입니다.

이 경우 낙찰자가 1.5억에 낙찰을 받았다면, 먼저 근저당 B가 1억을 배당받습니다.

그리고 임차인은 5천을 배당받았지만 5천은 배당받지 못합니다.

이 경우 나머지 5천은 낙찰자에게 인수됩니다.

따라서 임차인은 낙찰자에게 5천을 요구할수 있게 됩니다.

반대의 경우를 살펴보겠습니다.

11월 1일에 임차인 1억 확정일자
12월 1일에 근저당B 1억
12월 30일에 임차인 전입
임차인 배당요구 O

이 경우는 임차인이 모든 돈을 돌려받을수 있을까요?

아쉽게도 그렇지 않습니다.

선순위 여부는 전입이 결정하기 때문에, 임차인은 5천만 받을수 있게 됩니다.

이 때문에 전입신고가 가장 중요한 부분입니다.

세번째는 임차인이 중간에 보증금을 증액한 경우입니다.

보통 임대차의 기본 계약 기간은 2년입니다.

하지만 계약 기간이 끝나고 재계약을 하거나 계속 이어서 사는 경우가 많습니다.

이때 전세 보증금을 올려주는 경우가 많이 있죠.

아래 예시를 살펴보겠습니다.

9월 1일에 근저당A 1억
10월 1일에 임차인 전입 & 확정 1억
11월 1일에 근저당B 1억
12월 1일에 임차인 2차 증액 확정 5천

이렇게 임차 보증금을 증액하게 되면 임차인의 권리는 두개로 분리됩니다.

위 조건에서는 근저당A가 1순위, 임차인 1억 2순위, 근저당B가 3순위, 임차인 5천 4순위가 됩니다.

따라서 임차인이 증액한 5천은 받을 가능성이 낮아지게 됩니다.

낙찰자가 3억에 낙찰을 받았다고 하더라도, 근저당 A에게 1억, 임차인 1차 1억, 근저당B에게 1억이 배당된다면 소진되어 증액된 5천은 배당을 받지 못하게 됩니다.

임차를 살다가 재계약시 보증금을 증액할 경우에도 꼭 등기부등본을 떼어보고 임차를 사는 부동산의 채무관계를 파악하는 것이 현명한 판단이 되겠습니다.

이 글은 설마 안정일님의 2015년 강의를 기반으로 요약된 포스팅입니다.

https://www.youtube.com/watch?v=kNb9qbozy4A&list=PL4ROyJhjz7bX_KnXBwbby3MiZNNyAHb05&index=28&pp=iAQB