[경매 강의 요약] (3) 권리분석 저당사례

근저당

경매에는 소멸되는 권리와 인수되는 권리가 있습니다.

낙찰자 입장에서 소멸되는 권리는 어떤것이 있을까여?

신기하게도 은행빚은 무조건 소멸됩니다.

은행빚은 보통 근저당 혹은 저당권으로 등기부에 기재됩니다.

5억 집을 구매할때 3억을 대출받았다면 3억이 근저당이 됩니다.

 

압구정 현대아파트 사례

압구정 현대아파트가 경매로 나왔다고 가정해 보겠습니다.

해당 아파트에는 빚 27억 은행 근저당으로 있습니다.

만약 이 물건을 낙찰자가 20억에 낙찰 받았다면,

은행은 못받은 돈 7억이 남게됩니다.

하지만 낙찰자 입장에서는 어떨까요?

은행은 7억을 집의 이전 소유자야게 받아야 합니다.

낙찰자는 7억과 전혀 무관한 사람이 됩니다.

 

목동아파트 사례

감정가 51000만원의 목동 아파트가 있습니다.

근저당이 총 4건으로 총 근저당은 5억 5천이 있습니다.

• 근저당1 약 9천
• 근저당2 약 2억5천
• 근저당3 약 5천
• 근저당4 1억

하지만 낙찰이 완료되면 근저당은 모두 소멸합니다.

따서 4건의 근저당 모두 낙찰자와는 상관없는 빚이 됩니다.

 

깨끗한 사과

근저당만 있는 깔끔한 사건은 입찰 해도 크게 문제가 없습니다.

경매에 물건은 많습니다.

일부가 썩은 사과를 찾기보다는 꺠끗한 사과를 먼저 찾아도 됩니다.

일부만 썩은 사과는 권리분석을 통해 도려내면 됩니다.

권리분석이란 썩은 사과와 깨끗한 사과를 분류하고 일부만 썩은 사과를 도려내는것 입니다.

 

임차보증금

그렇다면 임차보증금은 소멸일까 인수일까?

임차보증금은 경우에 따라 소멸일수도 인수일수도 있다.

이 건에 대해서는 추후에 다루게 된다.

 

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이 글은 설마 안정일님의 2015년 강의를 기반으로 요약된 포스팅입니다.

https://www.youtube.com/watch?v=kNb9qbozy4A&list=PL4ROyJhjz7bX_KnXBwbby3MiZNNyAHb05&index=28&pp=iAQB