[경매 물건 분석] 11/04 성남시 상대원동 선경상대원2차아파트

 

안녕하세요, 금융덕후입니다.

다시 경매 모의 입찰로 돌아왔습니다.

지난번 모의 입찰이 궁금하시다면 아래 링크를 참조해 주시기 바랍니다.

https://jyoondev.tistory.com/216

[경매 물건 분석] 10/28 하남시 신장동 백송한신아파트

 

 

실제로 물건을 분석하는 날짜와 글을 올리는 날짜가 상이할수 있는 점 참고해주세요.

혹시 내용에 틀린 부분이 있다면 지적해주시면 감사히 받겠습니다.

 

성남시 상대원동 선경상대원2차아파트

이번에 분석해볼 물건은 성남시 상대원동에 위치한 선경상대원2차아파트 물건입니다.

감정가가 41500만원에 나왔지만, 1회 유찰되어 29050만원까지 떨어진 상황입니다.

따라서 입찰이 가능한 최저가는 27200만원이 되겠습니다.

 

물건의 크기는 전용면적 약 49, 공용을 포함한 19평입니다.

아파트는 2510세대의 대단지이며, 단지 전체가 19평 단일평형인 단지입니다.

 

선경상대원은 대단지이기 때문에 올 하반기 많은 거래가 있었습니다.

8월 이후 최저가는 1층이 3.6억, 최고가는 7월에 4.37억에 거래가 되었습니다.

 

글을 작성하는 10/24일 기준으로 19평의 최저 호가는 저층 기준 4억으로 보입니다.

경매가 나온 물건은 9층입니다.

최근 실거래와 함께 보아 4억~4.2억 사이로는 매도가 어렵지 않을 것으로 보입니다.

 

실거래가와 호가를 본다면 약 4.15억의 감정가에서 유찰은 이해가 되는 부분입니다.

최근 4.3억을 넘는 거래도 종종 있었지만, 4.15억을 최저가로 입찰하여 수익을 내기에는 조금 어려운 부분이 있어 보입니다.

 

상대원선경의 입지

 

상대원선경은 8호선 단대오거리역을 이용할수 있습니다.

다만 도보로 입구에서 18분이 걸리며, 상대원의 언덕을 고려했을때 역세권이라 부를수는 없습니다.

최근 입주한 e편한세상 금빛그랑메종 단지 뒤편에 위치하고 있고, 상대원선경 단지 뒤편으로는 성남 산업단지가 있습니다.

언덕과 노후된 아파트 연식으로 인해 좋은 주거환경이라고 할수는 없습니다.다만 대단지이며 산업단지 주변이기에 주거 수요는 꽤 있을것으로 생각됩니다.

 

2023 타경 50207 권리분석

 

해당 물건의 임차인의 권리 내역은 별도로 없습니다.

소유주가 실제 전입하여 거주중이며, 또한 거주중인 전 배우자가 임차인 없음을 진술하였습니다.

 

 

해당 물건의 권리는 근저당이 가장 먼저입니다.

말소기준권리가 근저당이므로, 이하 근저당 및 가압류는 모두 소멸됩니다.

 

입찰가 산정

최저가 매물이 저층 및 탑층인 것으로 보아 급매로 내놓아도 4억으로 거래는 가능해보입니다.

40000만원으로 매도할 것을 가정하고, 명도 및 기타 비용을 총 500, 3900만원 정도의 세전 수익을 남길 것으로 보고, 약 35600만원에 입찰해 보겠습니다.

약간의 랜덤 금액을 더해서 35610만원으로 결정해 보겠습니다.

 

해당 물건은 11/04일 경매 물건입니다.

현 모의경매 글을 작성하는 당일인 10/24일 기준의 입찰가입니다.

10/04일 경매의 결과가 나온 뒤에 모의 입찰이 성공했는지 살펴보겠습니다.