[경매 물건 분석] 10/28 하남시 신장동 백송한신아파트

 

안녕하세요, 금융덕후입니다.

앞으로 경매에 실제로 입찰을 해보기 전까지 가상의 모의 입찰을 진행해보려 합니다.

 

실제로 물건을 분석하는 날짜와 글을 올리는 날짜가 상이한 점 참고해주세요.

혹시 내용에 틀린 부분이 있다면 지적해주시면 감사히 받겠습니다.

 

하남시 신장동 백송한신아파트

 

 

이번에 분석해볼 물건은 하남시 신장동에 위치한 백송한신아파트 물건입니다.

감정가가 38600만원에 나왔지만, 1회 유찰되어 27200만원까지 떨어진 상황입니다.

따라서 입찰이 가능한 최저가는 27200만원이 되겠습니다.

 

물건의 크기는 전용면적 약 49, 공용을 포함한 20평입니다.

아파트는 641세대의 단지이며, 단지 전체가 20평 단일평형인 단지입니다.

 

 

백송한신은 올 하반기 많지 않은 세대수이고 구축임에도 불구하고 거래가 꾸준히 있었던 것으로 보입니다.

6월 이후 최저가는 3층이 4.1억, 최고가는 4.7억에 거래가 되었습니다.

 

 

글을 작성하는 10/23일 기준으로 20평의 최저 호가는 1층 기준 4.25억으로 보입니다.

경매가 나온 물건 역시 1층입니다.

최근 실거래와 함께 보아 4.1억~4.2억 사이로는 매도가 어렵지 않을 것으로 보입니다.

 

실거래가와 호가를 본다면 약 3.8억의 감정가에서 유찰은 이해가 되는 부분입니다.실제로 1층의 단기매도를 생각해본다면 4억 이하로도 팔아야 할수도 있기 때문에 조금의 안전마진이 더 필요해 보입니다.

 

백송한신의 입지

 

 

백송한신은 5호선의 끝 하남검단산역 역세권입니다.

도보로는 약 7분정도 소요될 것으로 보입니다.

또한 하남검단산역 부근으로는 구축 택지지구가 조성되어 있는데, 백송한신은 택지지구 끝자락에 붙어있습니다.

초등학교와 하남시청, 그리고 탄전과 작은 상권이 근처에 있어 주변 환경은 좋아보입니다.

 

2024 타경 1004 권리분석

 

해당 물건의 임차인의 권리 내역은 별도로 없습니다.

소유주가 실제 전입하여 거주중인 것으로 파악됩니다.

다만 실제 점유자에 대한 부분은 현황조사서와 실제 임장을 통해 더 자세히 파악되어야 합니다.

 

 

 

해당 물건의 권리는 심플해 보입니다.

말소기준권리가 근저당이므로, 이하 근저당 및 가압류는 모두 말소됩니다.

 

 

 

입찰가 산정

1층이기 때문에 수익금을 보수적으로 정해서 결정해 보겠습니다.

39000만원으로 매도할 것을 가정하고, 명도 및 기타 비용을 총 500, 3000만원 정도의 세전 수익을 남길 것으로 보고, 약 35300만원에 입찰해 보겠습니다.

약간의 랜덤 금액을 더해서 35350만원으로 결정해 보겠습니다.

 

해당 물건은 10/28일 경매 물건입니다.

현 모의경매 글을 작성하는 당일인 10/23일 기준의 입찰가입니다.

10/28일 경매의 결과가 나온 뒤에 모의 입찰이 성공했는지 살펴보겠습니다.