[경매 강의 요약] (6) 대항력의 모든 것

대항력

임대차보호법 3조에는 대항력에 대해 나와있습니다.

전입신고란 주소를 옮기면 동사무소(주민센터)에 주소를 이전 했다는 신고하는 절차입니다.

전입신고를 하면 제삼자에 대한 효력이 생기는데, 이것을 대항력이라고 합니다.

제삼자란 저당을 잡은 은행이나 경매 낙찰자를 말합니다.

전세 계약을 하더라도 전입신고를 하지 않으면 임차인이 아닙니다.

정확이는 법적으로 임대차보호법에 보호받는 임차인이 되지 못하는 것입니다.

 

선순위 vs 후순위

그렇다면 대항력은 언제 발생할까요?

대항력은 낙찰자에게 대항하는 권리라고 했습니다.

경매사건에는 최처 근저당이나 가압류, 즉 말소기준권리가 있습니다.

임차인의 전입 날짜가 말소기준권리보다 빠르다면 대항력이 생깁니다.

만약 전입 날짜가 말소기준권리보다 늦다면 후순위가 되어 대항력이 없는 권리가 됩니다.

말소기준권리보다 빠르다면 대항력이 있는 임차인에게 낙찰자는 보증금을 반환해야하는 의무가 생깁니다.

선순위 임차인은 낙찰자에게 인수되지만 후순위 임차인은 권리가 말소됩니다.

이를 반대로 생각해보면 저세를 구할때 중요한 정보가 됩니다.

전세를 구할때는 이미 대출이 있고, 내가 후순위 임차인으로 전입하게 되는 물건이라면 피하는게 좋습니다.

대항력이 없어 해당 집이 경매가 된다면 전세금을 잃을 가능성이 높기 때문입니다.

 

전입 날짜의 중요성

임대차 계약보다 전입신고 굉장히 중요합니다.

여기서 주의해야할 점은 전입신고는 다음날 효력이 발생한다는 점입니다.

그렇다면 만약 근저당 설정일과 전입신고 날짜가 같다면 어떻게 될까요?

근저당은 말소기준권리라고 했고, 그리고 대항력은 전입신고 다음날 발생합니다.

만약 11월 1일에 근저당이 등록되었고, 같은 11월 1일에 전입을 하였다면,

임차인의 대항력은 11월 2일에 발생하게 됩니다.

따라서 임차인은 후순위가 되어 권리는 소멸하게 됩니다.

만약 전입 다음날과 근저당이 같은 날짜라면 어떻게 될까요?

전입은 다음날 0시에 효력이 발행되고, 근저당은 은행 오픈 시간인 9시보다 빠를수가 없죠.

따라서 전입 다음날 대항력이 더 먼저가 됩니다.

 

야탑동 아파트 사례

야탑에 있는 아파트가 있습니다.

• 감정가는 3억 4천에 나와있습니다.
• 근저당은 4천만원이 있습니다.
• 임차 보증금이 1억 9천이 있습니다.
• 근저당은 12년 2월 12일이고,
• 전입신고일은 11년 8월 9일 입니다.

이 경우는 선순위 임차인이 되어 말소기준권리보다 앞서 있습니다.

따라서 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수해야 합니다.

 

상계동 아파트 사례

다른 아파트의 사례를 살펴보겠습니다.

• 감정가는 3억 3천에 나와있습니다.
• 근저당은 6천만원이 있습니다.
• 임차 보증금이 2500만원이 있습니다.
• 근저당은 2005년 1월 6일,
• 전입신고는 2013년 1월 16일 입니다.

따라서 임차인의 권리는 낙찰되면 소멸됩니다.

 

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이 글은 설마 안정일님의 2015년 강의를 기반으로 요약된 포스팅입니다.

https://www.youtube.com/watch?v=kNb9qbozy4A&list=PL4ROyJhjz7bX_KnXBwbby3MiZNNyAHb05&index=28&pp=iAQB