금융덕후

안녕하세요, 금융덕후입니다. 지난번 포스팅에서 분석해 보았던 성남시 상대원동 선경상대원2차아파트 경매 물건에 대한 모의 입찰 결과와 더불어 투자 수익률 분석을 진행해 보겠습니다.https://jyoondev.tistory.com/219 지난 포스팅에서 살펴보았던 선경상대원2차아파트 물건의 상세 정보입니다. 대출 가능 금액 계산KB시세의 60%, 감정가의 60%, 그리고 낙찰가의 80%세가지 경우를 살펴보겠습니다. KB시세 하위 평균가는 40000만원 입니다.60%의 경우 24000만원, 70%의 경우 28000만원 입니다. 감정가는 41500만원 입니다.60%의 경우 24900만원, 70%의 경우 29050만원 입니다. 입찰가는 35610만원 입니다.80%의 경우 28488만원 입니다. 위 세가지 경우 ..

안녕하세요, 금융덕후입니다.다시 경매 모의 입찰로 돌아왔습니다.지난번 모의 입찰이 궁금하시다면 아래 링크를 참조해 주시기 바랍니다.https://jyoondev.tistory.com/216 [경매 물건 분석] 10/28 하남시 신장동 백송한신아파트안녕하세요, 금융덕후입니다.앞으로 경매에 실제로 입찰을 해보기 전까지 가상의 모의 입찰을 진행해보려 합니다. 실제로 물건을 분석하는 날짜와 글을 올리는 날짜가 상이한 점 참고해주세요jyoondev.tistory.com  실제로 물건을 분석하는 날짜와 글을 올리는 날짜가 상이할수 있는 점 참고해주세요.혹시 내용에 틀린 부분이 있다면 지적해주시면 감사히 받겠습니다. 성남시 상대원동 선경상대원2차아파트이번에 분석해볼 물건은 성남시 상대원동에 위치한 선경상대원2차아파트..

안녕하세요, 금융덕후입니다.지난 포스팅들에서는 권리분석을 하기 위해 임차인의 권리를 알아보았습니다.이번 포스팅에서는 어떻게 임차인의 권리를 찾아 분석하는지를 정리하였습니다. 권리분석 찾는 순서첫번째 순서는 말소기준권리를 찾는 것입니다.먼저 날짜순으로 정렬하고 근저당권이, 저당권 혹은 가압류를 찾습니다. 두번째는 임차인을 찾는 것입니다.임차인을 찾았다면 해당 임차인이 선순위인지 후순위인지 파악합니다.임차인이 선순위인지 파악하려면 임차인의 전입날짜를 찾아야 합니다.그리고 찾아낸 임차인이 위에서 알아보았던 말소기준권리보다 빠른지 늦는지 파악해야 합니다. 세번째 순서는 임차인의 배당 순위를 알아보는 것입니다.임차인이 전입신고는 하였는지, 그리고 확정일자를 받았는지 파악합니다.전입신고와 확정일자가 모두 있다면 배..

임차인의 3가지 권리임차인에게는 세가지 권리가 있습니다.첫번째는 대항력 입니다.두번째는 우선변제권 입니다.세번째는 배당요구 입니다. 지난번에 알아본 대항력에서의 포인트는 말소기준권리보다 전입이 먼저 되어야 한다는 것이었습니다. 우선변제권우선변제권이란 다른 늦게 들어온 채권자들에 비해,임차인이 먼저 배당을 받을 권리를 말합니다.지금까지 경매를 하면 채권자들 중에서 누가 배당을 받을 수 있고누구는 배당을 받을수 없는지에 대해서 이야기하는 중입니다. 주택임대차보호법 3조의 2항에 우선변제권에 대한 내용이 나와있습니다.확정일자를 갖춘 임차인은 배당을 받을 권리가 있습니다.반대로 확정일자가 없다면 배당을 받지 못합니다.확정일자는 동사무소에서 도장 형식으로 찍어줍니다.(2024년 현재는 전산화가 되어있습니다.)경매..

안녕하세요, 금융덕후입니다. 지난번 포스팅에서 분석해 보았던 하남시 신장동 백송한신아파트 경매 물건에 대한 모의 입찰 결과와 더불어 투자 수익률 분석을 진행해 보겠습니다.https://jyoondev.tistory.com/216   지난 포스팅에서 살펴보았던신명아파트 물건의 상세 정보입니다. 대출 가능 금액 계산KB시세의 60%, 감정가의 60%, 그리고 낙찰가의 80%세가지 경우를 살펴보겠습니다. KB시세 하위 평균가는 40000만원 입니다.60%의 경우 24000만원, 70%의 경우 28000만원 입니다. 감정가는 38600만원 입니다.60%의 경우 23160만원, 70%의 경우 27020만원 입니다. 입찰가는 35350만원 입니다.80%의 경우 28280 입니다. 위 세가지 경우 중 최저 금액은?2..

안녕하세요, 금융덕후입니다.앞으로 경매에 실제로 입찰을 해보기 전까지 가상의 모의 입찰을 진행해보려 합니다. 실제로 물건을 분석하는 날짜와 글을 올리는 날짜가 상이한 점 참고해주세요.혹시 내용에 틀린 부분이 있다면 지적해주시면 감사히 받겠습니다. 하남시 신장동 백송한신아파트  이번에 분석해볼 물건은 하남시 신장동에 위치한 백송한신아파트 물건입니다.감정가가 38600만원에 나왔지만, 1회 유찰되어 27200만원까지 떨어진 상황입니다.따라서 입찰이 가능한 최저가는 27200만원이 되겠습니다. 물건의 크기는 전용면적 약 49, 공용을 포함한 20평입니다.아파트는 641세대의 단지이며, 단지 전체가 20평 단일평형인 단지입니다.  백송한신은 올 하반기 많지 않은 세대수이고 구축임에도 불구하고 거래가 꾸준히 있었..

대항력임대차보호법 3조에는 대항력에 대해 나와있습니다.전입신고란 주소를 옮기면 동사무소(주민센터)에 주소를 이전 했다는 신고하는 절차입니다.전입신고를 하면 제삼자에 대한 효력이 생기는데, 이것을 대항력이라고 합니다.제삼자란 저당을 잡은 은행이나 경매 낙찰자를 말합니다.전세 계약을 하더라도 전입신고를 하지 않으면 임차인이 아닙니다.정확이는 법적으로 임대차보호법에 보호받는 임차인이 되지 못하는 것입니다. 선순위 vs 후순위그렇다면 대항력은 언제 발생할까요?대항력은 낙찰자에게 대항하는 권리라고 했습니다.경매사건에는 최처 근저당이나 가압류, 즉 말소기준권리가 있습니다.임차인의 전입 날짜가 말소기준권리보다 빠르다면 대항력이 생깁니다.만약 전입 날짜가 말소기준권리보다 늦다면 후순위가 되어 대항력이 없는 권리가 됩니..

주택 임대차 보호법임차인이란 내 집이 아닌 집에 들어가 세를 사는 세입자를 의미합니다.반대로 집을 소유하여 세를 주는 사람을 임대인이라고 말하죠.2024년 현재 기본적인 임대차 기간은 2년에 계약갱신청구권 2년 총 4년 입니다.집주인이 바뀌더라도 당연히 계약 기간은 보장됩니다.임대차 보호법은 우리 삶에 굉장히 밀접한 법이기 때문에 알아두는 것이 중요합니다.법은 아는사람의 편입니다. 임차인의 권리경매가 되는 집에 살고있는 임차인에게는 3가지 권리가 있습니다. 첫번째는 대항력 입니다.임차인이 살고있던 집이 경매에 내놓아진 상황이라면,대항력은 낙찰자가 나가라는 말에 대항할수 있는 권리를 말합니다.한마디로 말해 낙찰자에게 버틸수 있는 권리라는 말입니다. 두번째는 우선변제권 입니다.우선변제권이란 낙찰 대금 중에서..

근저당의 규칙근저당에는 두가지 규칙이 있습니다.규칙1. 근저당은 말소된다규칙2. 근저당보다 후순위의 권리들은 무조건 말소된다. 지난 포스팅에서 신기하게도 은행빚은 무조건 소멸된다고 했습니다.이 이유를 알아보겠습니다. 등기부등본부동산의 모든 권리사항은 등기부등본에 기재됩니다.대표적인 권리로는 집주인, 은행빚 등이 있습니다.등기부등본은 주소만 알면 누구나 조회가 가능합니다.단 발급 건당 수수료 700원이 붙습니다.이는 거래의 투명성을 위해 국가에서 제공하는 것입니다. 근저당근저당은 날짜순으로 먼저온 사람이 장땡입니다.등기부 상에서는 갑구와 을구 순으로 기재되어있습니다.하지만 경매에서 중요한건 날짜순입니다.날짜순으로 정렬했을때의 순서가 배당을 받아가는 순서가 되기 때문입니다. 이때 먼저온놈을 선순위, 나중에온..

근저당경매에는 소멸되는 권리와 인수되는 권리가 있습니다.낙찰자 입장에서 소멸되는 권리는 어떤것이 있을까여?신기하게도 은행빚은 무조건 소멸됩니다.은행빚은 보통 근저당 혹은 저당권으로 등기부에 기재됩니다.5억 집을 구매할때 3억을 대출받았다면 3억이 근저당이 됩니다. 압구정 현대아파트 사례압구정 현대아파트가 경매로 나왔다고 가정해 보겠습니다.해당 아파트에는 빚 27억 은행 근저당으로 있습니다.만약 이 물건을 낙찰자가 20억에 낙찰 받았다면,은행은 못받은 돈 7억이 남게됩니다.하지만 낙찰자 입장에서는 어떨까요?은행은 7억을 집의 이전 소유자야게 받아야 합니다.낙찰자는 7억과 전혀 무관한 사람이 됩니다. 목동아파트 사례감정가 51000만원의 목동 아파트가 있습니다.근저당이 총 4건으로 총 근저당은 5억 5천이 ..