[경매 강의 요약] (8) 권리분석 찾기

 

안녕하세요, 금융덕후입니다.
지난 포스팅들에서는 권리분석을 하기 위해 임차인의 권리를 알아보았습니다.

이번 포스팅에서는 어떻게 임차인의 권리를 찾아 분석하는지를 정리하였습니다.

 

권리분석 찾는 순서

첫번째 순서는 말소기준권리를 찾는 것입니다.

먼저 날짜순으로 정렬하고 근저당권이, 저당권 혹은 가압류를 찾습니다.

 

두번째는 임차인을 찾는 것입니다.

임차인을 찾았다면 해당 임차인이 선순위인지 후순위인지 파악합니다.

임차인이 선순위인지 파악하려면 임차인의 전입날짜를 찾아야 합니다.

그리고 찾아낸 임차인이 위에서 알아보았던 말소기준권리보다 빠른지 늦는지 파악해야 합니다.

 

세번째 순서는 임차인의 배당 순위를 알아보는 것입니다.

임차인이 전입신고는 하였는지, 그리고 확정일자를 받았는지 파악합니다.

전입신고와 확정일자가 모두 있다면 배당요구를 하였는지 알아봅니다.

배당요구까지 되어있다면 임차인이 얼마를 배당받을수 있는지 파악합니다.

 

임차인의 배당 순위

세번째 순서인 임차인의 배당 순위를 파악하는 방법을 알아보겠습니다.

임차인의 배당 순위는 간혹 복잡한 경우가 있습니다.

3가지 케이스를 살펴보겠습니다.

 

첫번째는 전입신고일과 확정일자가 동일한 경우입니다.

전입신고일과 확정일자가 같은 경우는 신고된 날짜 순서대로 진행합니다.

아래 예시를 살펴보겠습니다.

• 10월 1일에 근저당A 1억
• 11월 1일에 임차인 전입 1억
• 11월 1일에 임차인 확정일자
• 12월 1일에 근저당B 1억

위 조건에서는 근저당A가 1순위, 임차인이 2순위, 근저당B가 3순위가 됩니다.

만약 낙찰자가 1억 5천에 해당 물건을 낙찰 받았다면 배당은 어떻게 이뤄질까요?

근저당A는 전액 상환이 가능하고, 임차인은 5천을 받고, 근저당B는 한푼도 받지 못합니다.

그렇다면 낙찰자가 1억에 낙찰을 받는다면 어떻게 될까요?

근저당 A가 1억을 전액 배당받아 임차인 역시 한푼도 못받게 됩니다.

 

두번째는 전입신고일과 확정일자가 다른 경우입니다.

전입신고가 없으면 확정일자는 배당을 받는데도 무용지물이 됩니다.

전입신고가 선결 조건이기 때문입니다.

아래 예시를 살펴보겠습니다.

• 10월 1일에 근저당A 1억
• 11월 1일에 임차인 전입 1억
• 12월 1일에 근저당B 1억
• 12월 30일에 임차인 확정일자

위 조건에서는 근저당A가 1순위, 임차인 전입 2순위, 근저당B가 3순위, 임차인 확정일자 4순위가 됩니다.

전입신고를 기준으로 하면 임차인은 2순위였는데, 확정일자가 늦는 바람에 임차인이 4순위로 밀려났습니다.

경매에서 임차인이 배당을 받는 순서는 결국 확정일자가 결정하는데요,

따라서 임차인의 배당순위는 근저당A, 근저당B에 이은 3위가 됩니다.

최종 3위는 배당을 못받을 가능성이 높아집니다.

낙찰자가 1억에 낙찰을 받던, 1억 5천에 낙찰을 받던 임차인이 배당을 받지 못하는 상황에 놓이게 됩니다.

 

만약 아래와 같은 케이스라면 어떻게 될까요?

• 11월 1일에 임차인 전입 1억
• 12월 1일에 근저당B 1억
• 12월 30일에 임차인 확정일자
• 임차인 배당요구 O

근저당A가 없다고 가정하고, 임차인이 전입으로 선순위는 확보 하였지만 배당순위가 밀리는 경우입니다.

이 경우 낙찰자가 1.5억에 낙찰을 받았다면, 먼저 근저당 B가 1억을 배당받습니다.

그리고 임차인은 5천을 배당받았지만 5천은 배당받지 못합니다.

이 경우 나머지 5천은 낙찰자에게 인수됩니다.

따라서 임차인은 낙찰자에게 5천을 요구할수 있게 됩니다.

 

반대의 경우를 살펴보겠습니다.

• 11월 1일에 임차인 1억 확정일자
• 12월 1일에 근저당B 1억
• 12월 30일에 임차인 전입
• 임차인 배당요구 O

이 경우는 임차인이 모든 돈을 돌려받을수 있을까요?

아쉽게도 그렇지 않습니다.

선순위 여부는 전입이 결정하기 때문에, 임차인은 5천만 받을수 있게 됩니다.

이 때문에 전입신고가 가장 중요한 부분입니다.

 

세번째는 임차인이 중간에 보증금을 증액한 경우입니다.

보통 임대차의 기본 계약 기간은 2년입니다.

하지만 계약 기간이 끝나고 재계약을 하거나 계속 이어서 사는 경우가 많습니다.

이때 전세 보증금을 올려주는 경우가 많이 있죠.

아래 예시를 살펴보겠습니다.

• 9월 1일에 근저당A 1억
• 10월 1일에 임차인 전입 & 확정 1억
• 11월 1일에 근저당B 1억
• 12월 1일에 임차인 2차 증액 확정 5천

이렇게 임차 보증금을 증액하게 되면 임차인의 권리는 두개로 분리됩니다.

위 조건에서는 근저당A가 1순위, 임차인 1억 2순위, 근저당B가 3순위, 임차인 5천 4순위가 됩니다.

따라서 임차인이 증액한 5천은 받을 가능성이 낮아지게 됩니다.

낙찰자가 3억에 낙찰을 받았다고 하더라도, 근저당 A에게 1억, 임차인 1차 1억, 근저당B에게 1억이 배당된다면 소진되어 증액된 5천은 배당을 받지 못하게 됩니다.

임차를 살다가 재계약시 보증금을 증액할 경우에도 꼭 등기부등본을 떼어보고 임차를 사는 부동산의 채무관계를 파악하는 것이 현명한 판단이 되겠습니다.

 

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이 글은 설마 안정일님의 2015년 강의를 기반으로 요약된 포스팅입니다.

https://www.youtube.com/watch?v=kNb9qbozy4A&list=PL4ROyJhjz7bX_KnXBwbby3MiZNNyAHb05&index=28&pp=iAQB