블라인드 부동산 이슈로 보는 빌라 재개발 성공 사례 (1): 구성남

 

 

안녕하세요, 금융덕후 입니다.

블라인드 부동산 게시판의 이슈를 다뤄보겠습니다.

 

 

 

블라인드에서는 최근에 빌라에서 아파트로 재건축 재개발을 성공한 사례가 있는지 궁금해하는 글이 있었습니다.

아마도 최근 자재값이 올라 인테리어도 많이 비싸지는 추세이고

건설사들이 재건축 수주를 많이 포기한다는 기사가 많아서 글쓴이가 궁금했던것 같습니다.

 

우선 기본적으로 빌라는 재개발 절차를 통합니다.

방배동처럼 빌라를 재건축하는 사례도 있지만 대부분은 재개발을 통해 아파트로 바뀌게 됩니다.

 

요즘 경기도에는 재개발이 활발하게 이뤄지고 있는 지역이 대표적으로 두군데가 있습니다.

구성남으로 대표되는 성남 수정구와 중원구, 그리고 광명시의 철산동 그리고 광명뉴타운 입니다.

오늘은 둘중 성남 재개발 성공 사례에 대해 살펴보겠습니다.

 

성남시 재개발 성공 사례

 

 

 

성남시는 과천시 광명시와 더불어 서울과 바로 인접하여 있는 경기도 지역입니다.

우리에게는 분당과 판교 그리고 위례신도시로, 신도시가 가장 많은 경기도의 도시로도 잘 알려져 있습니다.

 

구성남의 수정구와 중원구는 과거 70년대의 빈민촌 이전으로 인해 판자촌이 많이 지어졌고

그게 현재까지 이어지며 낙후된 빌라촌의 모습을 띄고 있습니다.

성남시는 구성남의 대대적인 정비가 필요했기 때문에 성남시는 순환재개발의 형태를 띄고 있습니다.

시간의 문제이지 10년 20년이 지나면 구성남 전체가 탈바꿈을 한다고 해도 과언이 아닐 것입니다.

 

사친 출처: https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2022/06/02/2022060201329.html

 

그렇다면 가장 최근 성남에서 재개발을 성공한 사례에는 어떤것들이 있을까요?

두가지 사례를 공유드려 보겠습니다.

 

산성역 헤리스톤

첫번째는 산성역 헤리스톤 입니다.

아래 링크는 헤리스톤의 분양공고 사이트 입니다.

https://www.prugio.com/hb/2024/heristone/main/

 

산성역 헤리스톤은 8호선 산성역 주변의 산성구역 재개발이 완료되어 현재는 분양 완료가 된 상황입니다.

27년 입주를 목표로 건설이 진행중입니다.

산성역 헤리스톤 주변으로도 비교적 최근 재개발 재건축으로 입주한 아파트들이 있습니다.

신흥주공 재건축으로 2020년도에 입주한 산성역 포레스티아와

신흥2구역 재개발로 2023년도에 입주한 산성역 자이푸르지오 입니다.

 

24년 현재 산성역 포레스티아는 59타입이 10억~11억 중반

84타입이 12.5억에서 13억 중반의 시세를 형성하고 있습니다.

헤리스톤이 입주한다면 비슷하거나 약간 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

 

다른 구성남의 지역들과는 다르게 산성역 주변은 정비가 거의 끝나가는 상황입니다.

그리고 산성역은 서울 강남과 위례신도시를 바로 옆에 두고 있어 일자리 접근성이 좋습니다.

이 때문에 현재는 구성남의 대장 자리를 차지하고 있습니다.

 

신흥역 해링턴 스퀘어

 

두번째는 해링턴 스퀘이 신흥역 입니다.

신흥역 해링턴 스퀘어도 최근 분양이 완료되었습니다.

아래 링크는 헤링턴 스퀘어의 분양공고 사이트 입니다.

https://해링턴스퀘어신흥역.com/

해링턴 스퀘어 역시 27년 말 입주를 목표로 건설이 진행중입니다.

 

신흥역 주변으로도 비교적 최근 재개발 완료로 입주한 아파트들이 있습니다.

금광1구역 재개발로 2023년도에 입주한 e편한세상 금빛 그랑메종과

성남 중1구역 재개발로 2022년도에 입주한 신흥역 하늘채 랜더스원 입니다.

 

24년 현재 하늘채 랜더스원은 59타입이 9억에서 10억 정도,

84타입이 11억에서 12.5억의 시세를 형성하고 있습니다.

해링턴 스퀘어가 하늘채 랜더스원 바로 앞쪽에 위치하며 지하철 역과 조금 더 가까운 것을 생각하면,

하늘채 랜더스원보다 약간 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

 

하지만 긴 시간이 지나 먼 미래에 두 아파트 모두 구축이 되면,

해링턴 스퀘어는 주상복합이기 때문에 더 낮은 가격을 형성할 수도 있다고 생각됩니다.

현재는 구성남의 대장을 새애파트로 가득 메운 산성역이 차지하고 있지만,

성남 구도심의 상권은 신흥역을 주변으로 형성하고 있습니다.

또한 서울 접근성은 산성역에 비해 떨어지지만 판교 접근성은 비교적 좋습니다.

그리고 신흥역 주변은 비교적 평지라는 장점도 있조.

따라서 5년에서 10년 후 미래에 신흥역 주변의 정비가 모두 끝나 새아파트로 가득 채운다면

신흥역이 산성역의 대장 자리를 가져갈 것으로 보고 있습니다.

 

다음 포스팅으로는 광명의 재개발 사례를 알아보겠습니다.