[경매 강의 요약] (2) 권리분석 및 실전사례

 

경매의 기본 순서

1. 경매를 실행할 물건을 검색하고 선택합니다.
2. 해당 물건에 대한 권리분석을 수행합니다.
3. 해당 물건의 소재지에 현장방문을 통해 임장을 합니다.
4. 명도를 집행합니다.

권리분석이란?

경매에서 권리분석이라는 것은 숨쉬는 것과 같습니다.

권리분석은 “못받는 채권이 생기면 누가 책임지느냐?”에 달렸습니다.

채권을 낙찰자가 책임지는 경우에 권리분석을 신경써야하는 부분이 생깁니다.

 

권리분석 예시

15000만원의 가치를 하는 물건이 10000억에 최저가로 경매에 나왔습니다.

해당 물건에는 7500만원의 근저당 즉 빚이 있습니다.

입찰 당시에는 임차인의 존재를 알지 못하고 10500만원에 낙찰을 받습니다.

하지만 해당 물건을 입찰하고 6500만원의 선순위 임차인의 존재에 대해 알게 됩니다.

이렇게 되면 실제로는 해당 물건을 17000만원에 낙찰받은 셈이 됩니다.

15000 (가치) - 6500 (임차인) - 10500 (낙찰가) = -2000 (손실)

이때 7500만원은 잔금과 함께 소멸됩니다.

하지만 6500만원은 낙찰자에게 인수되는 채권입니다.

이 경우는 미납으로 보증금을 손실(몰수)보게 됩니다.

보증금은 낙찰가의 10%로 1050원이기 때문에 2000만원의 손실보다는 낫기 때문입니다.

해당 물건은 결국 몇회 더 유찰이 되어 4600만원으로 낙찰됩니다.

이 경우에는 3900만원의 이익을 볼수 있습니다.

15000 (가치) - 6500 (임차인) - 4600 (낙찰가) = 3900 (이익)

이때 주의해야할 점은 보증금 미납이 되는 경우 향후 보증금은 두배로 올라갑니다.

 

몰수된 보증금은 어떻게 되는가?

낙찰된 물건의 잔금을 미납하면 보증금은 법원에 몰수됩니다.

몰수된 금액은 최종적으로 물건이 낙찰이 완료되면 낙찰금에 합쳐서 채권자에게 배당됩니다.

모든 채권자에게 배당이 완료되고 나서도 금액이 남으면 집주인(채무자)에게 배당이 지급됩니다.

 

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이 글은 설마 안정일님의 2015년 강의를 기반으로 요약된 포스팅입니다.

https://www.youtube.com/watch?v=kNb9qbozy4A&list=PL4ROyJhjz7bX_KnXBwbby3MiZNNyAHb05&index=28&pp=iAQB