금융덕후

안녕하세요, 금융덕후입니다.지난 포스팅들에서는 권리분석을 하기 위해 임차인의 권리를 알아보았습니다.이번 포스팅에서는 어떻게 임차인의 권리를 찾아 분석하는지를 정리하였습니다. 권리분석 찾는 순서첫번째 순서는 말소기준권리를 찾는 것입니다.먼저 날짜순으로 정렬하고 근저당권이, 저당권 혹은 가압류를 찾습니다. 두번째는 임차인을 찾는 것입니다.임차인을 찾았다면 해당 임차인이 선순위인지 후순위인지 파악합니다.임차인이 선순위인지 파악하려면 임차인의 전입날짜를 찾아야 합니다.그리고 찾아낸 임차인이 위에서 알아보았던 말소기준권리보다 빠른지 늦는지 파악해야 합니다. 세번째 순서는 임차인의 배당 순위를 알아보는 것입니다.임차인이 전입신고는 하였는지, 그리고 확정일자를 받았는지 파악합니다.전입신고와 확정일자가 모두 있다면 배..

임차인의 3가지 권리임차인에게는 세가지 권리가 있습니다.첫번째는 대항력 입니다.두번째는 우선변제권 입니다.세번째는 배당요구 입니다. 지난번에 알아본 대항력에서의 포인트는 말소기준권리보다 전입이 먼저 되어야 한다는 것이었습니다. 우선변제권우선변제권이란 다른 늦게 들어온 채권자들에 비해,임차인이 먼저 배당을 받을 권리를 말합니다.지금까지 경매를 하면 채권자들 중에서 누가 배당을 받을 수 있고누구는 배당을 받을수 없는지에 대해서 이야기하는 중입니다. 주택임대차보호법 3조의 2항에 우선변제권에 대한 내용이 나와있습니다.확정일자를 갖춘 임차인은 배당을 받을 권리가 있습니다.반대로 확정일자가 없다면 배당을 받지 못합니다.확정일자는 동사무소에서 도장 형식으로 찍어줍니다.(2024년 현재는 전산화가 되어있습니다.)경매..

근저당의 규칙근저당에는 두가지 규칙이 있습니다.규칙1. 근저당은 말소된다규칙2. 근저당보다 후순위의 권리들은 무조건 말소된다. 지난 포스팅에서 신기하게도 은행빚은 무조건 소멸된다고 했습니다.이 이유를 알아보겠습니다. 등기부등본부동산의 모든 권리사항은 등기부등본에 기재됩니다.대표적인 권리로는 집주인, 은행빚 등이 있습니다.등기부등본은 주소만 알면 누구나 조회가 가능합니다.단 발급 건당 수수료 700원이 붙습니다.이는 거래의 투명성을 위해 국가에서 제공하는 것입니다. 근저당근저당은 날짜순으로 먼저온 사람이 장땡입니다.등기부 상에서는 갑구와 을구 순으로 기재되어있습니다.하지만 경매에서 중요한건 날짜순입니다.날짜순으로 정렬했을때의 순서가 배당을 받아가는 순서가 되기 때문입니다. 이때 먼저온놈을 선순위, 나중에온..

근저당경매에는 소멸되는 권리와 인수되는 권리가 있습니다.낙찰자 입장에서 소멸되는 권리는 어떤것이 있을까여?신기하게도 은행빚은 무조건 소멸됩니다.은행빚은 보통 근저당 혹은 저당권으로 등기부에 기재됩니다.5억 집을 구매할때 3억을 대출받았다면 3억이 근저당이 됩니다. 압구정 현대아파트 사례압구정 현대아파트가 경매로 나왔다고 가정해 보겠습니다.해당 아파트에는 빚 27억 은행 근저당으로 있습니다.만약 이 물건을 낙찰자가 20억에 낙찰 받았다면,은행은 못받은 돈 7억이 남게됩니다.하지만 낙찰자 입장에서는 어떨까요?은행은 7억을 집의 이전 소유자야게 받아야 합니다.낙찰자는 7억과 전혀 무관한 사람이 됩니다. 목동아파트 사례감정가 51000만원의 목동 아파트가 있습니다.근저당이 총 4건으로 총 근저당은 5억 5천이 ..

경매의 기본 순서경매를 실행할 물건을 검색하고 선택합니다.해당 물건에 대한 권리분석을 수행합니다.해당 물건의 소재지에 현장방문을 통해 임장을 합니다.명도를 집행합니다.권리분석이란?경매에서 권리분석이라는 것은 숨쉬는 것과 같습니다.권리분석은 “못받는 채권이 생기면 누가 책임지느냐?”에 달렸습니다.채권을 낙찰자가 책임지는 경우에 권리분석을 신경써야하는 부분이 생깁니다. 권리분석 예시15000만원의 가치를 하는 물건이 10000억에 최저가로 경매에 나왔습니다.해당 물건에는 7500만원의 근저당 즉 빚이 있습니다.입찰 당시에는 임차인의 존재를 알지 못하고 10500만원에 낙찰을 받습니다.하지만 해당 물건을 입찰하고 6500만원의 선순위 임차인의 존재에 대해 알게 됩니다.이렇게 되면 실제로는 해당 물건을 1700..

경매의 시작부동산 매물이 경매에 나오는 이유가 무엇일까요?보통은 부동산 물건에 과도한 빚이 쌓인 경우 경매로 나옵니다. 채권자와 채무자채권자와 채무자의 관계를 이해하는것이 중요합니다.채권자란 돈을 빌려준 사람을 의미하고,채무자란 돈을 빌린 사람을 의미합니다.부동산 물건에는 보통 소유자가 채무자이고,은행이나 전세임차인은 채권자입니다. 경매에 나오는 과정부동산의 주인이 과도한 빚이 쌓이면 집주인은 집을 포기하게 됩니다.집주인은 집을 채무와 함께 포기하기를 원합니다.이때 채권자는 집을 매각하기를 원하죠.하지만 보통 채무자는 채무 전체를 변제하기가 어렵기 때문에 매각에 동의하지 않습니다.채권자는 빚을 회수해야 하기 때문에 강제로 부동산을 매각해서 회수하려고 하기 때문에 경매에 나오게 됩니다. 경매와 배당경매가 ..